Quem investe ou deseja investir em fundos imobiliários (FIIs) precisa entender o que é a subscrição de FIIs. Afinal, esse procedimento concede direitos aos cotistas e pode ser importante para os seus aportes.
Quando ela acontece, é preciso avaliar a situação para verificar se a subscrição vale a pena. Assim, você poderá tomar decisões de acordo com os seus objetivos financeiros e o seu planejamento de investimentos.
Ficou interessado na subscrição de FIIs? Então continue a leitura!
O que é direito de subscrição?
O direito de subscrição de FIIs é uma garantia concedida pelas normas do mercado financeiro aos cotistas de fundos imobiliários. Ele funciona como um direito à preferência na compra de novas cotas emitidas pelo fundo. O objetivo, portanto, é viabilizar a manutenção da proporcionalidade de participação do investidor.
Imagine que, na oferta pública inicial, você adquiriu um total de 5% de todas as cotas lançadas pelo fundo. Como os fundos imobiliários são de condomínio fechado, não há emissão ou resgate de cotas a qualquer momento.
Desse modo, sua participação no FII será proporcional à porcentagem comprada inicialmente. Essa proporcionalidade é importante, pois é ela que define direitos como votos em assembleias e recebimento de dividendos.
Ao longo do tempo, o fundo pode decidir aumentar seu capital social por meio da emissão de novas cotas, em mais uma oferta. Com isso, a sua participação pode diminuir proporcionalmente. Afinal, haverá mais cotas em circulação no mercado.
Mas o direito de subscrição garante que, no novo lançamento de cotas, os cotistas tenham preferência na compra. Essa garantia tem um limite relacionado à participação anterior, para que se mantenha a proporcionalidade. Logo, no exemplo anterior, seria possível comprar cotas que completassem os mesmos 5% do investimento inicial.
Como funciona o direito de subscrição de FIIs?
Agora você já sabe que o direito de subscrição é concedido aos cotistas para manter a sua participação proporcional no fundo imobiliário. Então é preciso conhecer como funciona esse direito — e como exercê-lo.
Nesse sentido, o FII precisa informar aos cotistas existentes o lançamento de novas cotas no mercado. Assim, o fundo demonstra como ocorrerá o direito de subscrição e indica todas as regras vigentes.
Essa informação deve ser pública e conter os seguintes dados:
● data de emissão das novas cotas;
● dia limite para a aquisição das cotas;
● o percentual que o cotista pode subscrever;
● a cotação que será utilizada para a subscrição;
● o prazo para exercer o direito de subscrição.
Depois disso, o cotista poderá avaliar se a subscrição vale a pena e se ele deseja participar do processo. Nesses casos, ele tem três opções: comprar as cotas lançadas, abdicar do direito ou negociar a subscrição no mercado secundário.
Como esse direito é exercido antes do lançamento de novas cotas, é fundamental ter atenção aos prazos e às publicações do fundo. Isso porque, após a data limite para a subscrição, não é possível adquirir os ativos pelo preço proposto.
Além disso, se o cotista não subscrever as cotas e não vender esse direito, por exemplo, haverá as sobras de subscrição. Nesse caso, as cotas não adquiridas pelos cotistas são oferecidas ao mercado em geral. Por isso, as sobras podem diluir a participação de cada cotista que não exerceu seu direito.
Qual a diferença entre a subscrição de fundos imobiliários e follow on?
Depois de conhecer o que é o direito de subscrição e como ele funciona, é válido entender as suas diferenças para o follow on. Enquanto a subscrição é a preferência de cotas lançadas pelo fundo, o follow on é a própria oferta subsequente.
Quando um fundo é lançado no mercado, ele utiliza o procedimento chamado oferta pública inicial, ou initial public offering (IPO) — como você viu. Como os FIIs são de condomínio fechado, depois do IPO as cotas são negociadas apenas no mercado secundário — a menos que haja novas ofertas.
Assim, existe emissão de novas cotas quando o FII decide fazer mais um lançamento e aumentar seu capital social. Esse novo procedimento se chama oferta subsequente ou follow on. É nesse movimento que será aberto o direito de subscrição aos cotistas existentes.
Vale a pena exercer o direito de subscrição?
Uma dúvida comum entre os cotistas de fundos de investimento imobiliário é se vale a pena exercer o direito de subscrição. Afinal, é preciso fazer a compra das novas cotas para manter a proporcionalidade de participação no FII.
Para definir se a compra é vantajosa no seu caso, você deve considerar diversos fatores. O primeiro deles é o preço em que as cotas são oferecidas em relação à sua cotação de mercado. É comum que a subscrição valha a pena nesse sentido, pois o preço costuma ser mais baixo.
Baseado na cotação, você pode verificar o valor necessário para o aporte e saber se tem o montante disponível. Ademais, vale avaliar o objetivo com a subscrição. Como o intuito de muitos cotistas é o recebimento de dividendos dos FII, manter a proporção pode ser interessante para os rendimentos.
Caso você decida que não vale a pena realizar a subscrição, em alguns processos é possível vender seu direito de subscrição. Assim, há a chance de lucrar ao oferecê-lo para outros investidores. Mas, para isso, o fundo imobiliário deve autorizar a venda por meio de seu regulamento oficial.
Ademais, é preciso que o prazo para a subscrição não esteja fechado. Com esses requisitos preenchidos, você poderá vender esse direito e o comprador terá a garantia de comprar as cotas pela cotação oferecida aos cotistas originais.
Como investir em fundos imobiliários?
Agora que você conhece a possibilidade de subscrição em FIIs, é preciso saber como investir em fundos imobiliários. Assim, é possível ter direito de compra quando uma subscrição acontecer no fundo que fizer parte do seu portfólio.
O primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora de valores. Afinal é necessário ter acesso ao home broker da bolsa brasileira, a B3. Após a abertura de conta, você deverá abrir o home broker e procurar pelo ticker do fundo desejado.
O ticker é o código de negociação utilizado para identificar as cotas de cada FII. Eles possuem quatro letras seguidas pelo número 11 ao final. Depois de encontrar o fundo de seu interesse, basta emitir a ordem de compra — considerando o número de cotas que você deseja adquirir.
Lembre-se de avaliar a cotação do momento antes de fazer o aporte e considere seu planejamento. Após a liquidação da negociação, as cotas farão parte da sua carteira de investimentos e você terá direito aos eventuais dividendos pagos e à subscrição, caso ela aconteça no futuro.
Conseguiu entender como funciona a subscrição de FIIs? Então não se esqueça de contar com uma boa assessoria de investimentos para saber mais sobre essa alternativa e esclarecer suas dúvidas sobre o procedimento.
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